万科总裁祝九胜，以精湛的资本运作能力立足武林，江湖人称“九哥”。这位教会万科做生意的人，在上任两年多的时间里，带领万科成为氪金玩家。盘活广信资产包、纾困泰禾、进军养猪，打通投资边界的任督二脉后，万科在“黑石化”的道路上越走越远。
“万科会成为下一个黑石吗？”2018年初，在首次以总裁身份亮相的媒体会上，祝九胜回答道，如果简单学别人只能是追赶，是不可能超越的。上任的两年多时间里，祝九胜提到最多的词就是“学习”。黑石集团作为全球最大的资产管理和金融咨询服务机构，一直是万科的重点学习对象。
事实上，黑石和万科的交集始于王石时代，在郁亮取经跟投机制后行至高潮，而后在祝九胜的投资版图中全面铺开。经过一系列的资本布局，万科与黑石拥有更高的黏性和更多的共性。
今年上半年，退出万链、拟入股泰禾、进军养猪业和频繁融资等一系列资本运作，让万科越来越像一家投资公司。截至6月30日，万科一年内到期的有息负债968.2亿元，持有货币资金1942.9亿元。在偿债无虞的情况下，手握近2000亿元现金，万科正在等待逆周期“捕食”的机会。
2020年中期报告中，万科首度披露多元化业务成绩单。长达八年的多元化摸索，黑石扮演着不可或缺的角色。2015年，万科联手黑石共同开发物流地产，如今冷库规模达到全国第一。2016年，万科从黑石手中收购印力集团股份，强化商业版图。公募REITs落地步伐渐渐逼近，作为底层资产选项的商业和物流，将在资产证券化上有更多作为。
祝九胜上任第三年，万科的“黑石化”浪潮，以不可挡阻之势，在“大江大海”中翻滚向前。
No.1
九哥的生意经
无论是万科创始人王石还是董事会主席郁亮，谈及“为什么是祝九胜”时，答案里都有一个关键词：金融。王石说祝九胜弥补了万科某些方面的不足；郁亮说“以现金流为基础”的理念，源于祝九胜。
祝九胜当家的日子里，万科的资金安全壁垒不断增厚。截至6月30日，万科实现经营性现金净流入226.1亿元，持有货币资金1942.9亿元，一年内到期的有息负债968.2亿元，现金短债比超过2。净负债率为27.0%，降至历史低位。
在外界眼中，祝九胜还是教会万科做生意的人。从建行转会至万科后，数次融资、B转H、事业合伙人制度设置等重大事件中，均有九哥的身影。而真正让万科立住“精明”人设的，是与泰禾的战投游戏。
7月16日，泰禾公告称，与万科下属公司签订股权转让框架协议，待一系列历史遗留问题解决后，万科将以24.3亿元收购协议中泰禾转让的19.9%股份。合作的前提是，泰禾需要独自偿还债务，且提交尽调过程中所发现问题的解决方案。
对万科而言，此举是一宗稳赚不赔的买卖。若泰禾一系列问题迎刃而解，万科将用24.3亿元成为泰禾的第二股东，这笔数目甚至买不到一线城市的一块地。若泰禾问题未能解决，万科分毫未损失。
在2020年中期业绩会上，祝九胜也首次谈及拟入股泰禾的动机。在他看来，泰禾的问题更多是资金和融资的问题，底子和成色都不错。当同行遇到问题，万科将尽最好、最大的善心，争取妥善处理事情。至于事情能不能成，还取决于三个要素：首先是泰禾的求生欲，其次是金融机构的态度，集体“沉船”还是集体上岸，机构说了算；第三还要看福建省政府的援助方案。
在泰禾之前，万科除了绿景中国之外再无投资房企的动作，此次入股泰禾，被视为投资进取的信号。而想理解万科的野心，通过广信资产包更为直接。
今年6月，万科为广信资产包引入以信达为首的7家战略投资者，整体回笼资金390.4亿元。祝九胜坦言，由于项目金额过大，对集团资金占用、效率肯定有压力。对于万科而言，广信资产包最重要的意义是通过不良资产包处置，建立不良资产处置能力。
三年前，万科以551亿元鲸吞广信资产包，创下不良资产领域最大笔交易的记录。在增量时代，万科当过王；存量市场里，万科也有自己的野心，它所瞄准的是另一个万亿市场——截至2019年底，商业银行不良贷款余额2.41万亿元。受疫情影响，银行业不良贷款率仍会有所抬升。
万科进军不良资产的路径，与黑石也极为相似。黑石以处置不良资产见长，通过产业重组获取不良资产处置收益最大化，从而实现规模扩张。一名长期研究万科的投资者对锋面News表示，若广信资产包成功“解包”，万科将获得不良资产领域的通行证。深铁成为第一大股东后，万科的政府资源有所提升，而这正是在国内做不良资产的关键要素。对方认为，做不良资产利润空间大，能弥补毛利率逊色的短板。但不良资产领域涉及利益方众多，潜在风险比明面上的风险还多，稍有不慎就踩雷。随着项目推进，万科还会面对更棘手的问题。
No.2
多元化首秀成绩单
“多元化业务的进展？是否有分拆上市的计划？”近年来，万科的每场业绩会都会有投资者问及多元化业务的进展。
去年年中，祝九胜坦言，万科多元化不尽如人意。管理层也表示，多元化业务披露标准为该业务占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上，彼时多元化成果未达信披标准。
时隔一年，万科画风突变，首次秀出多元化业务的成绩单。以2012年为起点，长跑了8年时间，目前万科多元化业务收入占总营收的比例为7.9%，与主业尚不在一个量级上。
作为多元化班级的尖子生，物业依然交出高分考卷。今年上半年，万科物业实现营业收入67.0亿元，同比增长26.8%。截至6月底，万科物业已接管面积5.2亿平方米，累计签约建筑面积6.8亿平方米。至此，万科物业已经稳坐行业头把交椅。
长租公寓方面，截至上半年，万科累计开业12.73万间泊寓，在集中式公寓中排行第一。2017年，郁亮曾预计到2018年泊寓的规模将达15万间。若下半年仍能保持上半年开业1.89万间的速度，泊寓今年有希望实现延迟了两年的开业目标。
涉足能力圈之外的业务，万科习惯于与该行业的龙头抱团出道。在这其中，黑石同样扮演着至关重要的角色。
万科与黑石在多元化板块的首次合作，源于5年前。2015年6月，万科物流地产作为独立的品牌运作，并引入了黑石作为公司股东。经过多年发展，万维物流取得了一定的江湖地位。截至2020年上半年，万科物流仓储的高标库的收入达到5.7亿元，稳定出租率达到89.1%。此外，规划中和在建的物流仓储面积为459万平方米，其中高标库的规模是全国第二，冷库的规模达到全国第一。
让业内记忆更深刻的无疑是那笔百亿买卖。2016年万科与若干合作方以128.7亿元从黑石手中收购印力 96.55%股权，至此，万科商业地产规模骤然提升。但在接管过后，万科方与印力方经历了漫长的磨合期，对业务增长形成一定的阻力。截至2020年6月底，万科实现商业项目（含非并表项目）产生租金收入30.5亿元，同比增长0.3%，几乎止步不前。
在业绩会上，当被投资人问到是否会分拆物流地产和商业地产上市时，万科执行副总裁、首席运营官王海武表示，万科希望未来这些业务都能上市，但目前还没有明确的计划。
上市尚无时间表，但另一门生意已经走在路上。今年8月，《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》和《公开募集基础设施证券投资基金指引》相继发布，这意味着公募REITs大潮已至，作为底层资产的仓储物流、数据中心、商场、写字楼等房地产，即将迎来资产证券化时代。
在业绩会上，祝九胜表示，公募REITs政策的推出，对物流、公寓和商业等业务都会打开一道新的机会之门。对于万科来说，只要把这个活干好了，就不愁没人给钱。这相当于是同时赚了管理和运营的钱。对于即将到来的REITs大潮，万科目前正在进行研究和适应。
No.3
亲兄弟，明算账
除了投资战略，在“如何用人”的问题上，万科也非常乐于向黑石学习。万科的跟投机制便从黑石处学来，年初黑石集团联合创始人苏世民举行新书发布会时，郁亮也特地请教了关于用人的看法。
2020年万科半年报中，组织重建，被写在万科的年度工作主题里，其中，深化组织重建写在了巩固提升基本盘之前。
事实上，今年上半年，发生在万科内部最明显的变化就是区域划分和高管的变动。一个值得注意的细节是，此次中报业绩会，万科执行副总裁、首席运营官王海武和万科执行副总裁、财务负责人韩慧华撑起了大半场会议，祝九胜则扮演起统筹的角色。这两位新人，均在今年由“大江大海”计划选聘而来。
过去的半年，万科不断推进组织架构改革，人事换防持续进行。2020年1月1日，万科的大规模人事换防生效。此次人事调动任免，范围覆盖北方区域、南方区域和上海区域等14个城市公司总经理。8月27日，万科新区首诞生，原西安城市总郭继勋担任西北区域的首席合伙人，兼任西安公司首席合伙人。
业绩会前一天，万科进行了历史上第一次区域分拆。在原来的南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域等四大区域的基础上，拆分成立第五大区域——西北区域，新成立的西北区域事业集团覆盖兰州、西安、西宁、新疆和银川等城市。
对此，王海武表示，万科对新成立的区域考虑已久，西北五省有大概接近祖国的1/3的面积，西北区域BG的成立目的是为了加强万科在西北地区的发展，充分发挥西北地区在一带一路大背景下的重要作用。在新设立西北区域后，目前暂没有进一步进行新的拆分的计划和打算。
组织“颗粒度”细化之后，内部的架构和人才流动方向亦会产生变动。组织架构是动态的，需要不断根据新形势进行排兵布阵，掌舵者要如何做好平衡？
黑石集团联合创始人苏世民在《苏世民:我的经验与教训》写道：“每个企业都是一个封闭的集成系统，内部各个组成部分性能独特却又相互关联。优秀的管理者既洞悉每个部分如何独立运行，也熟知各部分之间如何相互协作。”
在这点上，祝九胜和苏世民有着同样的看法。当被投资人问及如何做好BG和BU之间的协同时，祝九胜直言，BG和BU之间有顺人性的一面也有反人性的一面。万科内部奉行“亲兄弟、明算账”的原则以开展工作，先能力后协同。先把自己的能力提升了，再去与别人协同工作。协同也一定是与收益方协同，如果要做到整体效果最好的话，肯定不能以各BG、BU的效果最优为出发点。“协同既是一种机制，更是一种艺术，没有一定的公式、一个标准的算法，我们在这方面还在不断地探索当中。”
