从全球的角度来看，股票、固定收益和房地产都是主要且

占比较大的资产类别之一，而房地产作为优质资产，在全

球资产配置里扮演着重要的角色。

国内一二线城市房地产市场接近饱和，套利空间逼仄，楼

市前景并不明朗。三四线城市房产库存较丰厚，但升值空

间难言。在资本逐利性的“驱使下”，资金还是会流向成

长空间大、正处于初级阶段的房地产市场。近年来，国人

已不满足于境内房地产的配置，越来越多的多金人群在全

球房地产市场“大展身手”。

尤其是全球新兴市场，在经济发展增速较快的过程中，资

产价值与投资收益非常显著，目前可谓是新兴市场的红利

期，从固定资产等大类资产逐级开始的资产价格一直在快

速上涨。从经济发展角度看，地产属于重要的生产要素，

在资产价值中处于绝对的上游，从长远看虽然变现能力较

弱，但可溢价空间也是最大的。

同时，将房地产加入到资产组合中，可以增加投资组合的

多样性和稳定性。美国房地产资产种类多样，不同类别的

房地产具有不同的收益和风险，投资人可以根据自身的抗

压能力与回报需求来选择适当的房地产。并且由于房地产

与普通金融产品的关联性较低，配置海外房地产可以使得

投资组合的风险更加分散，获得更强的抗压性。

数据显示，2018年在全球市场波动、美国股市下跌2%、

美国联邦储蓄委员会连续加息的情况下，美国房地产依然

保持着接近6%的增长率。所以说，如果要去配置海外资

产的话，房地产肯定是必不可少的。

为什么要投资海外房地产？

首先，我们从投资者对资产配置类别的熟悉程度来分析投

资海外房地产的优点。

从08年金融危机后到18年中国经济飞速发展的十年间，地

产收益创造了中国的中产阶级。中国人对地产投资的热衷，

并不是简单而盲目的，从绝对收益上来看，地产投资的收

益确实已经跑赢了很多资产类别。

不得不说，中国的房地产给中国的投资人带来了相当深刻

的教训和体会，金融业也因此受到了很大的影响，尤其是

房地产信贷，居民储蓄对贷款的转变，就是个巨大的证据。

有些人说中国的房地产有泡沫，但由此带来的资产增值确

是实实在在的，中国的投资人对地产投资情有独钟。所以

相对来说，中国投资者对这个资产类别比较熟悉，配置海

外房产对于投资者来说也便于操作。

再从配置海外房产的投资优势来看。

1. 从投资的收益角度看，投资海外房地产，一方面是通过

房产本身价值的上涨，获得投资收益。10年前的北京楼市

还未像今日这般火热，因此投资房产的时间节点很重要，

放眼全球楼市，投资初级阶段楼市，寻求套利空间是个不

错的选择。比如波士顿房价，放眼10年前的房价到今日，

至少有80%的增长率，平均每年增长6.5%左右。

另一种是通过房产出租的形式获取每年现金流的收益。海

外房租收益率往往会很高，比如芝加哥房产出租，每年税

前的收益率可超过10%。

2. 海外教育、空气质量、法律法规、食品安全等优势，促

使国人海外移居，配置海外房产以满足刚需。比如很多家

长会选择好的学区房，让孩子得到更为优质的教育（优质

学校会根据学生是否属于学区来决定申请的优先排名）。

同样，欧美对于食品安全和环境问题十分重视，国人购置

海外房产移民海外后，将可以享受更加安全健康的食物和

生活环境。

3. 房产是合理规划税务的一种投资方式。税务筹划是高净

值人群进行财富管理必须要重视的问题，以CRS来举例，

其针对的是金融账户，并不涉及非金融账户，具体可以包

括房地产、艺术品、字画、飞机游艇、珠宝首饰等等。

因此我认为房地产这一资产类别，至少在初期是很多中国

投资者去海外的投资首选。

海外房产投资的方式有哪些？

说到房地产投资方式，海外房地产投资很多样化，不像国

内“买房持有”这样单一化，海外房产是一个值得深入研

究的资产类别。

▎类似于股票的REITs（房地产投资信托基金）

REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信

托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集投资人的资

金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资

综合收益按比例分配给投资人的一种信托基金。REITs是

投资人间接投资房地产的一种方式，投资人可在二级市场

直接申购REITs份额，并像交易股票一样交易REITs。

REITs是美国人参与房地产投资最为普遍的手段。据统计，

截止2017年末，美国共发行REITs产品222个，市值高达

1.13万亿美元，大约有8000万美国人投资持有REITs。在

2018年美国股市下跌2.0%、美国联邦储备委员会加息的

情况下，REITs依旧有2.24%的增长率。

并且投资REITs具有很多优势。

首先，REITs流动性高，可以在二级市场交易，申购赎回

方便，具有较好的变现性。

其次REITs收益较为稳定，由专业的房地产公司发起并管

理，投资优质的房地产项目，可获得稳定的租金收入，

收益可观。在美国，投资REITs的年平均收益可达6%左

右，远远高于银行存款的收益。

最后，投资REITs风险较低。因为REITs规模较大，并通

常由专业的房地产资产管理公司广泛投资于公众类型的

房地产项目，投资分散，风险较低。

当然，投资REITs也有一定的劣势。REITs有周期性风险，

因房地产属于周期性产品，所以房地产所产生的衍生证

券产品也会随之出现周期性价格波动。并且REITs易受利

率影响，利率波动会对短期REITs产生影响。最后REITs

有政策性风险，当相对应的法律、税务规定有所改变时，

会改变REITs的资产估值。

▎投资地产开发基金（非公开发行的私募基金）

地产开发基金是投资于地产项目的私募基金，投资人通过

投资地产开发基金间接参与到房地产投资中。地产开发基

金将从购买土地使用权开始，通过项目策划、规划和施工

建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产商

品，然后将其推向市场进行销售来收回投资，实现获取投

资收益的目标。

投资地产开发基金主要是为了获取开发利润，风险较大，

但回报较高。

一般的地产开发基金有股权投资，即投资人直接拥有部分

房屋产权，之后房屋将用于出租，投资人定期获得租金回

报，项目到期后房产出售，投资人能够享有房屋增值收益。

另外一种则是债券投资，即投资人投资地产基金债权，定

期收取固定利息收益，到期返还本金，有稳定现金流，集

团母公司及美国的母公司对项目提供双重保障，保障投资

人权益。

论及优势，地产开发基金收入稳定，保证项目有稳定的产

品服务输出，且可以产生稳定的现金流从而保证项目收入。

并且地产开发基金潜在升值空间高，在专业团队的运营代

理下，该基金往往具有很大的升值潜力。最后，地产开发

基金同时也具有实际的保障，能够保护投资人的权利。

论及劣势，地产开发基金投资期限长，投资人必须长期持

有，投资周期中可能会受房地产周期性的影响而产生收益

波动。其次，缺乏流动性，一旦投资，很难在中期转手交

易。第三，地产开发基金同时也较易受到市场变化或者政

策影响。

▎亲自购买房产或亲自居住投资

最后我们来说说中国投资人最爱的投资方式：直接买房。

美国的地产类别丰富，投资人可以选择购买办公地产、教

育地产、商业地产、住宅地产等不同的地产项目。近几年

来，在美国最火的地产类别是商业住宅、办公地产和住宅

公寓，在2018年里有将近70%的地产投资属于上述三个类

别。

论及优势，直接买房属于传统投资方式，模式成熟且完备。

投资人可拥有房产私有权，并且是永久产权，一经购买，

包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永远归属投

资人。直接买房可以获取长期收益，美国房价近10年来一

路走高，且有分析师表示未来5-6年内美国房价还会继续

上涨，为投资人提供稳定的房产增值效益。

论及劣势，直接买房贷款利率相对较高，持有中国签证在

美国购房时，因无信用记录，贷款利率会比当地高出5%

左右。此外，直接买房购房税相对复杂，因各个州的税费

不同，购房时需要注意所有要缴纳的税务。同时，直接买

房会遭遇文化差异和语言交流障碍，例如在美国购买一些

高端房子时需要与卖方交流，如果卖方不喜欢投资人，可

以选择不将房子卖给投资人。

投资海外房产，需要注意什么？

▎提前明确自身投资需求

首先，是看购买人的目的，是投资需求还是刚需。如果是

投资需求，就要看投资人对投资的收益是否有要求，比如

部分投资者对投资要求不高，以长期持有为投资策略，购

买出租房是合理的选择之一。但投资者追求高额收益，投

资房地产开发项目是一个不错的选择。

举个例子：有些投资人投资在建项目或选择投资土地，投

资人看好一块地，买了一块地并囤起来，经过一段时间，

地价疯涨起来就可以转手卖掉了。

论究投资人投资方式的选择，这取决于投资者的投资目的，

依托投资人所处不同的阶段，选择相应的投资方式。

▎投资市场的选择

再说一下海外房产市场的选择，这也是投资人应该放入考

虑的选项之一。

海外房地产市场主要分为两大部分。

一方面是相对成熟的市场，比如美国房地产市场。另一方

面是新兴市场，比如说泰国房地产市场，最近炒的火热。

投资市场的选择最重要的还是看自己的投资目的。

首先先从成熟的美国房地产市场来看。美国房地产市场相

对成熟，套利空间小，多以保值增值为目的，美国房地产

市场相对稳定，从投资价值的这个角度上面来说，收益率

比较可观。投资美国地产收益来源主要有两个，一个是租

金，第二个是资产增值。

从美国房地产政策来看，自特朗普总统上台以来，增加了

美国就业率，经济发展后续力量加大，增加了群众的整体

收入。再就是美国联邦储蓄委员会暂停了加息计划，促进

了百姓对房贷的需求。2019年美国房地产市场预计将有大

约15%的新房上市，这些因素都扩大了美国房地产的发展。

再来从汇率方面分析，美元汇率从2018年初的6.36增长到

现在6.73，从整体投资角度来看，美元外汇情况更加稳定，

再加上贸易协商的刺激，预计2019年美元外汇会保持一个

稳定区间。

最后从美国房地产市场整体情况来看，虽然在2018年第四

季度美国房价有所下降，但是2018年美国房地产市场整体

房价增长6%左右。这说明了投资人对美国房地产的潜在需

求还在增加。

接下来再对比一下新兴市场的市场情况，以泰国房地产市

场举例。

泰国房地产市场更接近于中国房地产市场，比如投资一个

在建项目，交了首付后，待交房时可转手。类似于泰国这

样的新兴市场，房价普遍偏低（首付、总价），投资门槛

相对较低，入手容易，并且泰国购房享有永久产权。在产

权继承上，相比于美国高额的遗产税，泰国不收取继承的

遗产税。

与此同时，泰国经济政治局面稳定，泰国2017年GDP增长

率约为3.3%，同比增长0.1%。据统计泰国国际旅客每年增

长率约为13%左右，去年泰国政府推出了“泰国免签证费

政策”，同时在中国“一带一路”的战略引导下，将建成

一条连接中国、泰国、马来西亚以及新加坡的交通枢纽，

大大吸引了国际旅客来泰旅游。

再来看看汇率方面，泰铢兑美元在2018年初的0.32一直维

持至2018年底，整体外汇稳定，再加上接下来中美贸易稳

步发展的情形下，泰铢很有可能继续保持现有汇率。所以

从外汇上看，对投资泰国房地产是个很不错的信号。

最后从房地产市场来看，2018年第一季度泰国一共有125

63套新房进入市场，其中近一半以上的房子于3月底推出。

泰国曼谷CBD地区房产均价฿248267泰铢，年增长率约为

8.6%。

▎海外房产投资与国内房产投资的不同

● 海外房产投资类别较多

比如国内大家都是投资公寓，对于海外楼市，投资的品种

类别就有很多了，可以选择投公寓、独栋的房子、商业物

业、写字楼、Shopping Mall、工业地产、商业出租等等。

而投资的方式也是“花样繁多”，可以选择直接房产、股

权投资、房产债券、房产相关贷款、抵押贷款证券化产品、

房地产基金、房地产投资信托、房地产众筹等等。

● 投资海外房市和中国房市税务方面有很大的区别

美国房地产含地产税，如果持有物业是有成本的。在房屋

转让时，美国、加拿大、澳洲等地针对外国人会要求上交

特殊的税费。因此，在做房地产投资时，要考虑得面面俱

到。

就以纽约市购房税费为例：

1. 房产税：如果房产的购买价格超过100万美金，购买价

格的1%作为税要缴纳；

2. 转让税：投资人首先需要承担开发商的过户费用（$3千

至5千），对于50万美金的房产将有1%的转让税，高于

50万美金的房产将有1.425%的转让税；

3. 登记税：投资人从银行按揭登记需要缴纳税费，50万美

金以下，需要缴纳2.05%的税费，其中0.25%由银行缴纳；

超过50万美金的部分，需要缴纳2.175%的税费，其中银

行缴纳0.25%；

出售房屋时的税费：

1. 收益税：纽约州收取净资本收益的8.82%作为税收，即

房产收益减去原购买价、交易费用以及房屋整修费用；

2. FIRPT：对于外国卖家需缴纳的预扣税，约为售价的15

%以上；

3. 遗产税：非美国本土人士，在美国拥有价值约在6万美

金以上的任何形式个人财产，在其亡故后，会收取16%的

遗产税。

在2017年5月份的时候，纽约政府修改了421-A减税政策。

新政策规定，在购买纽约市内某些特定楼盘时，购房者享

有不同程度和年限的地产税减免优惠。这对于在纽约购入

房产产生一定影响。以纽约两套房产为例：

Arcadia 27一室一厅大约在80万美金左右，在421-A减税

政策的影响下，15年累计可以减税$84960美元。另一套

房产Arcadia LIC两室一厅大约在110万美金左右的房子，

在421-A减税政策的影响下，15年累计减税$181246美金。

对于长期投资美国房地产的投资人来说可以省下一笔不小

的税费。

总的来说，投资海外房地产市场应该多元化、复杂化，前

期做好充分的准备、做好心理预期。

最重要的是清楚自己的投资策略，要赚5%，还是赚20%？

毕竟，相应的预期收益承担着相应的风险。