万历年间，在东北阿凌达河畔一个不知名的小镇上，清太

祖努尔哈尔下令造船二百余艘，分水陆两军共两千多人沿

河南下，一统关东。中国历史上最后一个封建帝国崛起于

白山黑水间。

当初那座边陲小镇，是满洲皇族的发祥地，大清帝国的龙

脉之地，名为鹤岗。

400年风云变幻，鹤岗的巅峰却成了历史尘埃，这里没有

荣光，没有希望，有的只是枯竭，是收缩，是全面衰退。

这里的房价跌到每平仅需1千的白菜价，这里的人在18年

间逃离了近10%，这里的财政已经入不敷出。

而在3000公里外的南中国，40年前一位老人划了一个圈，

从此，一座边陲小渔村每天都在见证奇迹，新中国的改革

开放始于此。今天，这块土地已腾飞成国际化大都市，中

国的科技之都，深圳。

在这里，房价跻身全球前五，能拿出五千万买房的人上人，

也只能在门口蹲。5年间，鹏城流入239万，每平公里土地

就能产出4.6亿的税收，位居全国第一。

东北鹤岗楼市崩溃，广东深圳寸土寸金，是中国楼市大分

化时代的两大极端。

中国小城市的楼市，正在全面日本化！

中国大城市的房价，正在全面香港化！

1

以后这里的房子白送也没人要

中国第一神人，当属马老师。

当初那个“买房如买葱”的预言，多少人嗤之以鼻。结果

在这满清皇族发祥之地，找到了最巩固的实践真知。

看好了，这不是每平方米的价格，而是一套房屋的总价。

在地级市鹤岗，一万块的房子被当成大白菜抛售。

很多还是2017年新建的。如果你想租房，还能找到租金全

免、只需交供暖费的房子。

别以为这就是中国房价的极限了。在中西部不少县城中，

还有你想象不到的低房价。

甘肃玉门，曾经是甘肃最富的城市，中国第一口油井的诞

生地，如今油枯人散，资源型城市全面衰退。

在玉门的老城区，一套70多平方米房只卖2000块钱不到。

相当于一部oppo手机的价格，就能买一套房了，神奇不

神奇？！？

在城区边缘，房子根本卖不出去，成为了等待被拆卸的废

品。

春风度不了玉门关。玉门的人口从鼎盛时期的13万锐减至

今日2万左右，人去楼空。

现在，玉门的房价已经不纳入统计，你在任何一个房产中

介的网站上，都找不到玉门的房源信息。这是一座在中国

楼市地图上，彻底消失的城市。

在中国偏远地区，这一类因为结构性危机导致人口通缩的

城市，并不算罕见。

鹤岗这张地产多米诺骨牌推倒之后，就有人挖掘出了东北

另一座资源枯竭型城市——辽宁阜新，房价同样低至2万，

按套买，还带地下室！

当地人一点都不想要，他们在急于抛售套现，这里的房子

已经变成了负资产，变成了埋葬财富的坟墓。

上述这些城市，几乎集合了中国小城市所面临的种种困境：

以鹤岗为例。这里的GDP从2012年358亿的顶点跌落至201

7年的283亿，煤都枯竭，城市经济衰退。

财政收入从2012年的27.1亿萎缩至23.1亿，与此同时，20

17年底鹤岗债务余额为46亿，由于入不敷出，债务风险大。

这里的常住人口已经不再对外公布了。外界只能知道，这

里在2017年的时候是100.9万的户籍人口。10年来，这里

的就业人口减少18.24万，以至于招聘警察，政府还要送

房送车。

除此之外，鹤岗的小学生人数连续20年减少，2017年仅剩

3.26万；而60岁以上人口则增长至22.6万，占比高达22.4

%，养老金缺口486亿。老龄化、少子化步步紧逼。

鹤岗的房价，绝不是中国楼市的“趣谈”。

2

这些白送都没人要的房子，

和隔海相望的日本何其相像。

日本人口流失、少子化和老龄化危机严重的地区，房子早

已成了鬼屋。

在日本北海道八云町，一块392平米（日本的100=中国14

0平方米）的住宅用地只需要450日元，约合人民币还不到

27块钱。

你没有看错，我也没有写错，就是27块钱。有没有很吓人？？

而一块220土地带一套建筑面积为168平的房子，只需要10

00日元，只需要59.92元人民币。

但这么便宜还找不到接盘侠呢。这里连屋主自己家里人都

不想要，修缮费和巨额的遗产税令他们做出了一个中国人

不能想象的举动——抛弃房子。

所以，日本冒出了越来越多的“鬼屋”，导致当地政府不得不

成立“空屋银行”，把房子白送给人住。

东京都的奥多摩地区也不能例外，这里3000多间房子当中

有400间都无人居住，所以政府把房子白送给了这三类人：

1、现年35岁以下的单身人士

2、现年45岁以下的夫妇

3、现年50岁以下，带孩子的家庭。

除此之外，并没有任何关于国籍的限制！

但是，在一个去东京核心区需要2小时车程的地方，白送也

没人要。

日本小城市的今天，会是谁的明天？

毫无疑问，在这个人口加速向超级城市转移的大都市圈时

代，中国小城市的房价正在全面日本化。

而且，日本是在离东京不到100公里的地方，就出现了鬼

屋，全球第一大都市的外围尚且不可幸免。中国有那么大

的疆域，有那么多的中小城市远离都市圈，又会出现什么

样的景观呢？

细思极恐。

3

这里的房子要掏空身体才住得起

欢迎你来到房子论套卖的时代。也欢迎你进入花光十辈子

运气还不一定买得起房的时代。

中国就是这么复杂，这么分化，这么不可思议。

金碧辉煌，富贵满堂，这样的时代只属于深圳，属于头部

城市。

在3月1日，深圳福田某楼盘又现通宵排队买房的景象，等

到当天下午，项目突然因安全因素被叫停。那些手持几千

万挤在门口的富人，遗憾而归。

再往前几天，2月22日，深圳湾还出现了8000万豪宅开盘

即秒光的辉煌战绩，多套超1亿的豪宅被认购。

有多少人还记得这张图片，手里拿着5000万，在深圳只配

在角落里蹲。

今年，深圳以68万美元（约合人民币456.2万元）的平均房

价，喜提全球房价第五。同时进入榜单的，还有我洋气的魔

都大上海，87.2万美元（约合人民币585.1万元）排名全球

第三。

（南京3月房价来源：米宅）

（杭州3月房价来源：米宅）

（厦门3月房价来源：米宅）

房价那么高那么贵，已经远远超出了当地居民的承受能力。

在东京，房价最高的是千代田区，号称日本权利中枢，平

均每平方米186万日元（约合人民币11.2万），看起来跟

上海、深圳差不多。

但是你要知道，住在这个区的居民，其人均年收入是788万

日元（约合人民币47.25万）。47.25万元！！！

由于收入特别高，这么贵的房价也就显得不那么贵了。

这种逻辑听起来也是搞笑，难道纽约的房子不是全球的富

人在买吗？东京的房子不是全日本的的富人在买吗？

纽约这座城市号称世界之都，使用800多钟语言，居住了来

自全世界一百个国家和地区的人民，由全球富人托起来的

房价也只是跟北上深持平。中国一线城市的房价，凭什么

这么贵？

毫无疑问，中国内地的一二线城市的房价，正在全面香港

化。表面上看光鲜靓丽，实则贫富撕裂，买不起房的年轻

人越来越没有出头日，那些早上车的人，轻轻松松就拉开

代际鸿沟。

有人说，在香港，只有两种人，食利，和被食利阶层。再

直白一点，就是买房的和没买房的。

深以为然。

4

中国楼市的接盘侠在哪？

自打刺破泡沫的30年以来，日本全国的房价两极分化。

只有在东京、大阪、名古屋等大都市圈中的房价，才是有

价值的，才有接盘侠。

（日本30年间房价变动）

其他，几乎都沦为负资产，人口流失，老龄化严重。

日本人口预测 2010年版

根据日本“国家人口和社会保障研究所”的数据，到2065年，

日本人口很有可能会从现在的1.27亿人减少至8千8百万人。

相关单位预测，到了2040年，日本将会有将近900多个城区

乡村因为年轻人的远离和人口减少而消失。

中国未来会面对这些问题吗？

不，你不应该这么问。因为中国现在已经在经历这样的问

题了。

清华大学副教授龙瀛的研究发现，在2000年到2010年期间，

有180个城市的人口在流失，占了中国整整三分之一的国土。

这样的城市，叫收缩型城市。以前研究者们把结果告诉当

地政府官员时，得到的反应都是：不承认，或者干脆排斥

这个叫法。所以，这180个收缩型城市中还有63个在做膨

胀的规划。

像鹤岗，明明不应该进行大规模的棚户区改造，多余的商

品房只会进一步打击当地的房价，但为了土地财政还是做

了，直到现在土地财政再也无法维系下去。

直到今年4月，发改委才出文件首次提出“收缩型城市”。我

们终于承认，有些城市的命运注定是要走向破败的。

当年日本为了抑制房价疯狂上涨，主动刺破泡沫。很显然，

有邻居的教训，中国不会选择这一条道路。

现在，中国的唯一设想就是用经济的增长拉高居民收入，

以此慢慢消化掉泡沫。换句话说，是以“时间”换取

“空间”。

不过，当前的经济正值新旧动能转换之际，经济增速在进

一步放缓，原本可能是一代人消化泡沫的使命，或许就拉

长成了子孙三代。

所以，在座各位，还请多多保重身体。中国楼市到底能不

能软着陆，还要看各位为国办大事的决心到底有多强。

侠之大者，下一代来当。

转自东方财富