转自微信公众号：五道集团

世界各地区、国家房地产税主流税率占住宅价值，一般在0.2%-1.4%，对家庭的支出的负担也比较低。香港的差饷平均占到家庭支出的2%，美国物业税平均占家庭收入的近3%。

从对地方政府收入的贡献来看，除了香港贡献较低(3%)，其他多能占到地方政府收入的25%-40%

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以需定收派

美国 各个州总体在0.2-2.5%区间

美国的房产税是州以下地方政府的主体税种和最重要的收入来源，同时也是其平衡地方财政预算的重要手段，平均占到地方政府总财政收入的50%以上（调整后口径）。

美国房产税是该国物业税的一部分。所谓物业税(property tax，也可译作财产税)，是对各种动产(personalproperty，如汽车、移动房屋等)和不动产(real property，指土地和固定在土地上的财产如建筑物)征收的税收。

美国房产税是地方税，各地政府在房产税的征收上有很大的自主权，可自行决定其税基、税率、减免条款等等。

美国房产税税率一般“以需定收”，全美各个州总体在0.2-2.5%的区间。

税基以房地产评估价值为主（乘以一定征税比例），评估方式主要包括市场比较法、重置成本法、入息收入法等等，不同州采取方式不同。

美国各个地区征收的房产税会根据税率、税基的调整而变化，在房价上涨较快的时候也会动态调整税负压力，已经成为了居民在住宅消费上的第二大支出。

财产登记制度、网络化房产信息管理、争议解决机制等构建了较为完善的征管制度和缴纳制度保障了征税流程的效率，但拖欠的情况依然无法避免，每年还是有超过100亿美金房产税金拖欠。

目前美国房产税制度包括对纳税人的税收优惠，以及限制地方政府无节制上调税负权利的条款，这也是纳税人和政府相互博弈的结果。优惠政策包括对特定人群免税、减税、延期纳税和税收抵扣。

限制条款包括一系列税率限制、房产税收入增速限制、评估价值增长限制等等。美国房产税制度通过差别化政策降低了不同收入纳税人的税负压力，目前房产税占家庭收入的比重在3%左右。

美国统计局的数据显示：2002年以来房产税占地方政府的税收收入不断提高，目前约占地方政府税收收入的70%-75%，剔除联邦和州的转移支付收入后，占总财政收入的50%左右。例如在新泽西州和密西西比州，2015年房产税收入占总收入高达90%以上。

据美国人口普查局主持的美国社区调查的数据显示，全美各州平均家庭房产税支出的中位数（按年度估算口径）由2007年的1838美元升至2016年的2340美元，在全美家庭收入中位数中的比重由3.66%逐渐攀升至3.96%。其中纽约州及其周边新泽西州的家庭缴纳的房产税最高，中位数超过7000美元，而密西西比、阿拉巴马等州最低，不到1000美元。

如何征收？如何缴纳？

“以需定收”方式确定税率

美国房产税的法定税率一般在地方政府预算立法程序中规定。在税率形式方面，采取相对简单且易于操作的比例税率，通过“以需定收”的方式来确定税率。

具体为每年地方政府根据当年财政预算要求，再综合考虑非房产税来源的其他收入，两者相减得出需要征收的房产税收的缺口总额，然后除以房地产评估净值得到名义税率。

推导计算公式为：

房产税率最高的三个州为新泽西、伊利诺伊和新罕布什尔，其税率均超过2%；最低的三个州为夏威夷、阿拉巴马和路易斯安那，税率均低于0.5%。

税基为评估价值的一定比例

美国房产税的税基由房地产评估价值的一定比例（征税比率）确定，主要经州政府主持完成。由于前文提及的美国在联邦和州之间实行彻底的分税制，房产税作为地方的主体税种，各州估值方法和征税比率都不尽相同。

例如宾夕法尼亚州的相关法律规定，房屋价值的评估采取可比价格法，法定征税比率仅为32%，而加利福尼亚州则采用了重置成本法评估房屋价值，征税比例达到40%。某一处房地产的税额可以由以下计算公式表示：

房地产净税额=税基×法定税率-税收优惠=（评估价值×征税比率）×法定税率-税收优惠

三种估值方法：

市场比较法：又称可比价格法，即通过比较最近在市场被售出的类似财产的价格来估价，具体为比较近6个月内三四个在附近已售房屋的价格，根据地块大小、房屋面积、房型、房龄、房屋设施等进行调整。这是美国征收不动产税最常用的估值标准，也为绝大多数州所采用。该方法对于自有住房类不动产的价值评估较为合理和有效，但对工业和商业财产的适用性较低。

重置成本法：主要考虑重建同样房屋所需成本，然后根据地价以及折旧进行调整。主要适用于通常不会产生所得，且可比交易很少的房产的估价。同时重置成本作为评估标准，使房产税的评估工作大大简化，管理者只需保持房地产的销售记录。目前美国有少数几个州，如加利福利亚、佛罗里达、密歇根等州采用了此方法。

入息收入法：通过预计财产的预期收益来估计财产的价值，对于持续产生收益的不动产，如公寓、商店、写字楼、停车场和农业用地等，此方法较为有效。例如纽约曼哈顿公寓的房产税税基就是根据其租金来估算的，不同租金层级的房屋具有相对应的房产税。

三类重估周期：

在对房产价值的重估周期上，各州亦采用了不同的制度，周期在1-10年不等，主要分为年度重估、部分重估和全周期重估三类：

年度重估：根据市场的变化，每年都对所有不动产重新估价。

全周期重估：是指不动产在特定的年份被估价后，直到下一次规定的估价年份之前，其估值不变。但如果不动产在这期间被新建、损坏或改变用途，则需重新估价，估价周期通常在2-10年之间。

部分重估：是指在全周期重估的同时，每年都对一部分不动产进行重新估价。例如某地区法定重估周期为三年，则每年区内三分之一的不动产进行重估，同时在第三年，所有不动产都将被重估。

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简单明了派

日本 年度实际税率0.4%

日本并没有单独的房产税，其对房屋、土地保有环节的征税是固定资产税的一部分。除了土地和房屋，固定资产税的征收对象还包括如机械设备、汽车等折旧资产。日本的房产税叫做“不动产固定资产税”，跟“都市计画税”捆绑在一起。

日本对土地、房屋等固定资产，不仅在取得时要交税，占有使用期间和出售转让时也要缴纳税金。在日本，房产与土地一起都要缴纳“固定资产税”，每年征收，是大头。

税率根据地区不同，会有很大差异，高级住宅区和东京都地区，比如惠比寿和白金台等地，由于土地昂贵，收入不高就无法纳税，因此也有失业者不得不出售不动产的情况。

另外，日本不动产的遗产税高，当今皇后美智子的家人还曾经以房产作为遗产税抵押给国家。

一、不动产固定资产税

1、不动产固定资产税是一种地方税，是以每年1月1日为时点，对在城市规划内的不动产（土地、房屋）的所有人征收的一个税种。

2、税额的计算方法：税额 = 课税标准 × 1.4%，课税标准是当地政府机关登录的不动产台帐的固定资产的评价额。

3、住宅用地的减免政策：住宅用地200平方米以下的部分，称为“小规模住宅用地”，按课税标准额度的六分之一计算。200平方米以上的部分，称为“一般住宅用地”， 按课税标准额度的三分之一计算。但是，土地上的建筑面积，不能超过土地面积的10倍。

4、建筑物的减免政策：新建的建筑物到120平方米为止的部分，一般住宅的前三年，三层以上的耐火或者准耐火住宅的前5年，固定资产税减半。但必须住宅的居住部分是建筑物面积的1/2以上；或者：居住面积是100平方以上200平方以下，出租用住宅35平方以上200平方以下，而且，1平方的评价额有限制，木造不超过112000日元，准耐火构造不超过144000日元，耐火构造176000日元。

5，纳税日期：每年4-5月收到纳税通知书，纳税者可以选择一次或者分季度缴纳。

二、都市计画税

1、都市计画税也是一种地方税，也是以每年1月1日为时点，对在城市规划内的不动产（土地、房屋）的所有人征收的一个税种。与固定资产税一起缴纳。

2、税额的计算方法：税额 = 课税标准 × 0.3%，课税标准是当地政府机关登录的不动产台帐的固定资产的评价额。

3、住宅用地的减免政策：住宅用地200平方米以下的部分，称为“小规模住宅用地”，按课税标准额度的三分之一计算。200平方米以上的部分，称为“一般住宅用地”， 按课税标准额度的三分之二计算。

4，建筑物的减免政策：没有。

三、举例计算

有了上面的政策解释，所有人都可以比较轻松的计算出每年的应缴纳税额，下面举一个一般情况的例子来计算一下，看看日本人一年缴纳多少房产税。比如：一家人刚买了一套新建的别墅，土地面积是165，建筑面积是100，其中，土地的评价额为1800万，建筑物的评价额为1200万。

计算方法如下：

固定资产税 = 土地部分 + 建筑物部分

                  = 1800 × 1/6 × 1.4% + 1200 × 1.4% × 1/2

                  = 12.6万

都市计画税 = 土地部分 + 建筑物部分

                  = 1800 × 1/3 × 0.3% + 1200 × 0.3%

                  = 5.4万

年度缴纳税额 = 固定资产税 + 都市计画税 = 18万日元

房产总评估价值为3000万日元，年度税率为：0.6%。实际上，固定资产的评价额是有些水分的，土地价格一般是按照当时土地价格的60%—70%、建筑物价格是按照建筑费的50%--70%进行评价的，所以，评价额度为3000万的别墅式住宅实际购置价格是4500万或者更多，这样看来，日本人房产税的年度实际税率为：0.4%。其中评价额尤其是土地的评价额是随着市场状况的变化而变化的。

上图给出的是某块土地价格变化的曲线图，用的是日本年度，2年是平成2年，也就是1990年，3年是1991年，以此类推。可以看出，日本泡沫经济时代的土地价格以及泡沫破灭以后房地产价格的连年下降，需要注意的是，日本房产泡沫（1993年）破灭稍稍晚于日本经济泡沫破灭（1991年）。

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租户接盘派

香港 年税率约为房产价值0.2%-0.3%

香港房产税有两种，一是一般差饷，在政府财政收入中列为间接税，无论房产是否出租，都必须缴纳一般差饷，即使空置也必须缴纳一般差饷。

一般差饷的计税依据是应课差饷的租值，目前此税的税率约为5%。

在香港物业大致分为两种，一种是私人物业，另一种为政府提供的公共房屋，而香港约有50%的人居住于公共房屋。但是无论上述哪种物业，都需要缴交差饷。

关于差饷的评估，现在内地普遍热议的是根据持有物业的整体估值。但在香港的“差饷”则是根据估值，也就是假设物业在估价期间出租时可得的年租。而负责征收和估值的差饷的，香港有个专门的部门——差饷物业估价署。

该署会根据同区类似物业估价期间的市价，按照物业的面积、位置、设施、完工素质及管理水平等调算。然后再将乘以差饷征收率计算应缴税款。

对于自住物业，差饷自然由业主缴交，但是对于出租的物业，差饷则是由业主和租客之间订立的合约而定。

二为物业税，是向土地及建筑物的拥有人出租物业收入征税，属于所得税。

实际征税时，税基是物业租金的净值，即在年度租金中扣除差饷和占租金20%的修理、保险、地租等费用后的余额。

值得注意的是，物业税是针对出租居住类不动产的收入课征的税项，税基为实际租金收入，但是对于业主自住、业主授予亲属使用而不收租金以及控制的物业不予征税。

2016年度香港地区财政收入为45000.7亿港元，其中一般差饷为227.3亿港元（约占0.51%），物业税29.98亿港元（约占0.067%），合计共占0.577%。其中物业税占税收总收入（2913.27亿元）比重约为10.3%。

“房地分离”的财税制度

对于土地资源较为紧张的国家（地区），房地分离的“双轨”制，使纳税人易于理解和接受征税目的、对象、时间范围等。

表2对香港的财税制度进行了解释和说明。

香港从2012年开始对税制进行改革，根据征税对象不同，将差饷纳入财产税范畴，将物业税纳入所得税范畴。即，对同一个房地产而言，针对持有环节征税的项目是差饷，而对经营环节征税的项目是物业税。

英国 没有房产税

英国没有房产税，但是在购买时有印花税，出租房产时有个人所得税，出售时有资本利得税，继承时有继承税和遗产税。每年所有房产还要向政府上缴市政税，支持地方的公共服务设施费用，通常每年税额在900-3000英镑之间。

2019年2月11日晚间，英国税务局HMRC在其官网公布了一份征税细则，正式就“海外买家税”开启公众咨询。

主要是提议对在英格兰和北爱尔兰购买住宅的非本国居民征收1%的印花税附加费。

这次要对海外买家加的是印花税，印花税属于交易税，只有在交易的时候才会产生，因此这次主要会影响未来打算来英买房的海外投资客。

英国当前使用阶梯累进制印花税，房子越贵，印花税越高，第二套或者投资出租房再额外交3%。

首套房买家如果购买30万英镑以下的房产，则免除所有印花税，对于伦敦地区的首次购房者，如果购买50万英镑以下的房产，总价内30万英镑这一部分可以免除印花税。

对于海外买家来说，每个税档都比过去增加了1%。

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复合拳派

德国 征收土地税 二套及出租税率大涨

德国房价里没有真正意义上的房产税，但其实可以分化为其他各种类似的税收名目。其中主要包括土地购置税、土地税、二套房税、收入所得税、资本利得税等这些税收。

对于房产土地税的具体设计,德国制定了专门的《房产税法》,房产税由德国地方市政府负责对不动产征收,采用比例税率,税率范围为0.98%至2.84%,平均税率为1.9%。

在计税依据上,采用从价计税方式,即按照市场价值和年租值作为房地产税税基和评估依据。

在税收优惠上,除了对购买和建筑住宅的居民予以所得税特别扣除外,自1990年起德国对居民购建的自有自用住宅,推行新的土地税优惠政策。对于标准的四口之家,税收优惠的面积为独户住宅在156平方米、双户住宅在240平方米以下。

土地购置税&土地税

德国各州的土地购置税标准从3.5%到6.5%不等。

购房后房屋所有人每年还需要缴纳土地税。土地税为地方税种与个人收入完全无关，其标准由地方制定并由城镇自行支配。税率与房屋的大小、房屋的价值以及土地价值相关而指定的标准主要参照税务局公布的土地价值等等依据。通常来说不会太高。例如，在柏林市中心95 m² 的公寓，每年土地税为480欧元。

二套房税

所谓二套房税是指居民登记使用的第二套及第二套以上住房需要缴税。也就是说这既可能是房主自己拥有并使用的二套房，也可能是租住的。

以德国首都柏林为例：二套房税的征收标准是该套住房不算杂费出租价格的5%。

收入所得税

如果将购置的房产用于出租，可能还需要缴纳收入所得税。出租房屋的收益将算入个人年收入来进行计算缴纳，按照联邦的个人所得税标准纳税纳税的比例也与个人的其他收入有关。

在德国个人收入越高需要纳税的比例也就越高。但房屋出租收入也达不到纳税标准，那么租金不会被征税。根据现行规定年收入低于8354欧元不需要缴纳所得税而如果年收入高于52882欧元高于的部分缴纳的所得税的比例也会升至42%。

在德国为了防止利用房地产投机的行为设有10年的投机期限，在德国购置10年以内的房屋如果出售获利利润也将被纳入个人收入，另外在德国如果房屋一直在用于自己居住或者自己居住时间超过2年，10年之内出售也不需要缴纳。

通常来讲个人出售住房不需要缴税，但财政部门会根据具体情况来对出售住房行为是否属于商业行为做出合理判断。如果5年之内出售3套以上房产，则可能被视为商业的住宅交易行为而被征税。

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劫富济贫派

新加坡大多人住组屋交税少

房产税是新加坡政府的一种传统税种，原则上是有房子就得交税。

具体执行中，新加坡坚持小户型、低房价原则，对购买自用房者实行税收优惠，对于富人住房，则收取高倍的土地出让金及高倍的物业费，严格控制高价商品房的比例。目前新加坡全国大约有84%的人安居在政府组屋中，而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。

新加坡国立大学李光耀公共政策学院副教授顾清扬说，新加坡房产税的设计有两个关键思想，一是累进制，即富人要比穷人交的多；二是鼓励购房自住，对购房自住者抽较低的房产税，而对购房投资者则抽较高的房产税。

由于大部分新加坡国民都是购买价格比较低的组屋的自住者， 他们只交很少的房产税， 这使得新加坡整个房产税占整个税收收入的比重很低。

新加坡的房产税是按照房屋的年价值来计算的，房屋年价值是以年租金衡量，计算方法是年租金减去物业管理、家具以及维修的费用。多年来，政府对自住房产的房产税率是4%，其他类型的房产税率（如房屋出租者）是10%。

2013年10月新加坡国会再次通过房地产税（修正）法案，新修改的房地产税结构，进一步体现了让多数人为自住的房子缴交较少房地产税；而高端住宅屋主，尤其是买来投资的房子，则必须缴交更高房地产税。

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打包征收派

法国家庭所有财产合并纳税

法国房地产税包含在财产税里，财产税要求把家庭所有住房和汽车、艺术品等财产合并纳税，也就是说，按照各类财产的总价值计征。对大多数家庭来说，财产税主要就是房地产税。

房地产价格以每年1月1日的市价为准，产权人自己根据市价对自己的住房估价，自己申报。如果发现估价过低，具有逃税企图，政府可优先购买，申报人不得反悔。

法国财产税按居民户计征，夫妻和未独立子女算作一个居民户，这一居民户不管以谁的名义购买住房，都算作同一计征单位，这就堵塞了家庭成员以不同户主购买房产逃避财产税的漏洞。

法国财产税实行六级累进税率制。2010年，财产税的起征点为790000欧元，这是包括所有房地产在内的各类财产的总价值，这一标准大约是法国法律规定的45年的最低工资。